Hoeveel moet je in 2025 overbieden om een huis te kopen?

De huizenprijzen zijn in 2024 weer naar nieuwe (dramatische) hoogtepunten gestegen. Veel mensen gaan er tegenwoordig vanuit dat ze sowieso moeten overbieden. Maar klopt dat wel? En hoeveel moet je dan overbieden op een huis?

Overbieden op een woning in 2024

Volgens cijfers van NVM Makelaar werd in 2024 bij 66% van de woningen overboden. Voor tussenwoningen is dit zelfs 80%. Gemiddeld wordt er 4,3% meer geboden dan de vraagprijs. Vooral de ligging speelt hierbij een rol. In populaire steden, zoals Amsterdam en Utrecht, wordt er bijvoorbeeld veel meer en vaker overboden dan in Zeeland.

Waarom overbieden?

Dat overbieden aan de orde van de dag is, heeft te maken met de schaarste op de woningmarkt: er zijn veel meer zoekers dan woningen beschikbaar. En doordat er steeds meer zoekers bijkomen en niet genoeg woningen gebouwd worden, lijkt dit probleem de komende jaren alleen maar groter te worden.

Geen peil op te trekken

Als hypotheekadvieskantoor weten we precies hoeveel onze klanten betaald hebben voor hun woning. Zo hadden we onlangs een klant die € 125.000 overboden had in Uithoorn, maar in dezelfde week een woning in Eemnes die voor € 20.000 onder de vraagprijs weg ging. Het gaat echt alle kanten op.

Meer overbieden bij starterswoningen

De meeste huizenzoekers zijn op zoek naar een starterswoning. Bijvoorbeeld een tussenwoning of een appartement. In de cijfers van NVM Makelaar zie je dat dit ook het type huis is waar het meest op overboden wordt.

Vraagprijs niet hetzelfde als marktprijs

Goed om te beseffen, is dat een huis zijn vraagprijs lang niet altijd waard is. Het is maar een cijfer dat dient als startpunt voor de onderhandeling. Het kan een tactiek van de verkopende makelaar zijn om de vraagprijs juist hoger of lager dan de marktprijs te koop te zetten.

Overbieden voelt als noodzakelijk

Toch geven veel huizenzoekers aan dat ze het gevoel hebben dat ze wel moeten overbieden om kans te maken. Met een maximaal leenbedrag van € 410.000 gaan ze bijvoorbeeld niet eens meer kijken bij woningen met een vraagprijs boven de € 400.000. Ze gaan ervan uit dat ze nog moeten overbieden en daardoor dus geen kans maken. Verkoopmakelaars weten dit ook en passen hun tactiek hierop aan.

Uitzoeken hoeveel je moet overbieden

Bij een populaire woning wil je een mooi bod neerleggen, maar natuurlijk niet te veel betalen. Hoe kun je achterhalen hoeveel je moet overbieden om deze woning te krijgen?

Belangrijk is om eerst te onderzoeken hoeveel een woning nu eigenlijk waard is.

Daar zijn verschillende manieren voor.

• Aankoopmakelaar inschakelen: de beste manier is om de hulp in te schakelen van een lokale aankoopmakelaar. Makelaars kennen elkaar en zijn goed op de hoogte van de lokale markt. Ze kunnen je adviseren over het winnende bod.
• Funda: kijk wanneer de advertentie erop gezet is. Als de woning er al maanden op staat is de kans groter dat je niet hoeft te overbieden. Dat zegt namelijk wat over de populariteit. Kijk daarnaast wat de vraagprijs is van soortgelijke woningen in de wijk.
• Walter Living: met een betaald account kun je op deze website de historische verkoopgegevens onderzoeken van soortgelijke objecten in de wijk. Je ziet hoeveel er betaald is om de woning aan te kopen en wanneer. Die data kan je helpen bij jouw bod.

Tips bij het overbieden

Van plan om te overbieden op jouw droomwoning? Dit zijn onze belangrijkste tips.

• Bereken wat je maximaal kan lenen. Vraag een vrijblijvend kennismakingsgesprek aan en we kijken samen naar jouw cijfers.
• Bepaal wat je maximaal wil uitgeven. Dat je veel kán lenen, betekent niet altijd dat het ook verstandig is om te doen. Bereken je maandlasten en bepaal of je dit voor deze woning waard vindt.
• Hou rekening met een lagere taxatiewaarde. Je kunt 100% van de woningwaarde financieren vanuit je hypotheek, de rest moet je met spaargeld inleggen. Als je te veel hebt overboden, en de taxatiewaarde valt lager uit, moet je meer eigen geld in (kunnen) brengen.
• Stel gunstige voorwaarden. Minder voorbehoud is aantrekkelijk voor verkopers, zelfs als je niet het hoogste bod hebt.
• Laat je niet opjagen. Verkoopmakelaars willen de populariteit van een woning nog wel eens overdrijven.

Voor meer tips lees je ons artikel ‘10 tips voor verantwoord overbieden op een huis’.

Moet je ook overbieden op een klushuis?

Gemiddeld wordt er minder overboden op klushuizen. De interesse is lager wanneer er nog veel aan gedaan moet worden. Je moet maar zin in een verbouwing hebben, een goede (en beschikbare) aannemer kunnen vinden en er moet natuurlijk voldoende budget voor zijn. Toch zien we dat er in populaire gebieden vaak genoeg geïnteresseerden zijn en daardoor ‘gewoon’ overboden wordt.

Tip: schakel een lokale aankoopmakelaar in

We gaven deze tip eerder al, maar willen hem toch nogmaals benadrukken.

• Met een lokale aankoopmakelaar word je serieus genomen als koper.
• Makelaars kennen elkaar onderling
• Ze weten alles van de lokale huizenmarkt
• Ze kunnen je adviseren over het juiste bod voor een woning.

Vaak verdienen ze hun eigen courtage zelfs terug. Stel dat de aankoopmakelaar € 4.000 voor zijn diensten vraagt. Veel geld, maar door zijn inzicht weet je een woning van € 400.000 voor ‘slechts’ € 410.000 aan te kopen. Terwijl je zelf inschatte dat je minstens € 425.000 moest bieden. De aankoopmakelaar heeft je dan € 11.000 bespaard.

Conclusie: hoeveel moet je overbieden?

Daar is helaas geen eenduidig antwoord op te geven. Bij populaire huizen in populaire gebieden meestal meer, maar er zijn eigenlijk geen regels voor overbieden. Het kan zomaar zijn dat iemand anders al jaren op zoek is, ten einde raad is en daarom een bizar bod neerlegt voor jouw droomwoning. Dat kun je als mede zoeker niet voorspellen.

Het is altijd een goede eerste stap om met een financieel adviseur om tafel te gaan om jouw maximale hypotheekbedrag en maandlasten te bepalen. Vraag nu een vrijblijvend eerste gesprek aan. Samen ontdekken we de mogelijkheden!

Online Hypotheekadvies

Naast een afspraak bij ons op kantoor ontvang je hypotheekadvies tegenwoordig ook via een online videoverbinding gewoon vanuit huis. Ontdek online hypotheekadvies van Jeroen Hypotheekadvies en vraag een gratis kennismakingsgesprek aan.