Wat kun je (niet) meefinancieren in je hypotheek?

Bij het kopen van een huis maak je veel verschillende kosten. Sommige kun je meefinancieren vanuit je hypotheek en andere moet je met eigen geld betalen. In dit artikel zetten we op een rij wat je wel, niet en deels kunt meefinancieren.

Waar een hypotheek voor bedoeld is

Een hypotheek is een lening voor de aankoop van een huis. Daarbij gelden alle zaken die vastzitten aan de woning ook mee. Een verbouwing die waarde toevoegt kan deels meegefinancierd worden. Spullen die je bij een eventuele verhuizing oppakt en meeneemt, kun je niet meefinancieren.

Wat kun je meefinancieren?

Deels: overbieden

Je kunt 100% van de woningwaarde financieren vanuit je hypotheek. Maar let op: de woningwaarde is niet hetzelfde als de vraag- of koopprijs. De woningwaarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Hij zal een taxatierapport opmaken. Heb je meer betaald dan de woning waard is? Dan kun je het deel hierboven niet meefinancieren.

Niet: kosten koper

Kosten koper zijn extra kosten die horen bij de aankoop van een woning. Denk aan belastingen, taxatiekosten, notariskosten en makelaarskosten. Deze kun je niet meefinancieren vanuit je hypotheek.

Deels: verbouwing

Heb je een woning gekocht, maar wil je de badkamer en keuken vervangen? Of wil je andere aanpassingen maken? Het bedrag wat je aan verbouwing mee kan financieren in de hypotheek is afhankelijk van de waardevermeerdering van deze verbouwing. Meestal kun je 70-75% van de verbouwkosten meefinancieren in je hypotheek, omdat dit de gemiddelde waardevermeerdering is van de investering. Een onafhankelijke taxateur kan je verbouwplannen beoordelen.

Bij een nieuwbouwwoning die helemaal leeg wordt opgeleverd, kun je wel 100% van de verbouwkosten vanuit je hypotheek financieren. Ongeacht je plannen.

Niet: overdrachtsbelasting

Wanneer een woning van eigenaar wisselt, moet er overdrachtsbelasting betaald worden. Meestal door de aankopende partij. Je betaalt het bij de notaris op het moment van sleuteloverdracht. Deze belasting geldt alleen voor bestaande woningen en dus niet voor nieuwbouw. Als starter kun je een eenmalige vrijstelling krijgen als je aan de voorwaarden voldoet.

Wel: verduurzaming

Sinds 2024 kun je meer lenen wanneer je een energiezuinige woning koopt. Hoe beter het energielabel, hoe meer je kunt lenen. Bij energielabel A++++ kun je tot wel € 50.000 extra lenen. Ook kun je een extra hypotheek aanvragen voor duurzaamheidsinvesteringen. Bij een energielabel E, F of G kun je zelfs tot € 20.000 extra financieren voor energiebesparende maatregelen.

Niet: inboedel

Een nieuwe bank, tafel, televisie, bed en andere roerende zaken kun je allemaal niet meefinancieren vanuit je hypotheek.

Wel: tuin

Een tuinhuis, het gazon, bestrating en de schuttingen kun je wel meefinancieren. Net als bij een verbouwing moet je kunnen aantonen dat aanpassingen waardeverhogend zijn en kun je tot het bedrag van de waardevermeerdering meefinancieren. Bij nieuwbouw kun je het volledige bedrag meefinancieren.

Inkomen moet toereikend zijn

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt je inkomen getoetst. Wil je extra kosten meefinancieren? Dan moet je inkomen wel toereikend zijn. Stel, je gaat een woning van € 400.000 aankopen en je kunt maximaal € 400.000 lenen. Dan kun je niet extra lenen voor een verbouwing. Maar wel voor duurzaamheidsinvesteringen. Het verschil zit hem in de lagere maandlasten die duurzamer wonen wel met zich meebrengen en een verbouwing niet.

Hoeveel geld moet ik zelf inbrengen?

Dat is afhankelijk van wat er moet gebeuren aan de woning. In het rekenvoorbeeld hieronder gaan we uit van een stel van 30 jaar oud en een aankoopprijs van € 423.100.

• Aankoop woning: € 423.100
• Getaxeerde woningwaarde: € 410.000
• Verschil: € 12.100

Overige kosten koper:

• Overdrachtsbelasting: € 8462 € 0 – Ze voldoen aan de voorwaarden om de starters vrijstelling te krijgen
• Makelaarskosten: € 3750
• Taxatiekosten: € 800
• Notariskosten: € 2000
• Hypotheekadvieskosten: € 2500
• Bankgarantie: € 275
• Bouwkundige keuring: € 350
• NHG-kosten: n.v.t.
• Totale eigen kosten: € 9.675

Berekening eigen inleg: (Aankoopbedrag – woningwaarde) + kosten koper

Voorbeeldberekening eigen inleg: (423.100 – 410.000) + 9675 = € 22.775

In dit rekenvoorbeeld zijn eventuele verbouwkosten en nieuwe meubels niet meegenomen.

Meer meefinancieren bij nieuwbouw

Bij een nieuwbouwwoning hoef je veel minder eigen geld in te leggen. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, geen leveringsakte bij de notaris, je hebt geen bankgarantie of taxatie nodig en je kan de gehele invulling vanuit je hypotheek meefinancieren. Aan de andere kant heb je wel dubbele lasten gedurende de periode dat de nieuwbouwwoning wordt gebouwd.

Kan ik mijn droomhuis betalen?

Bij de aankoop van een woning horen meer kosten dan alleen de koopsom. Ook betaal je meer maandelijkse kosten dan alleen het terugbetalen van de hypotheek. Goed dus om je hierin te verdiepen en een kostenoverzicht te maken.

Lees verder: 7 vaste kosten naast de hypotheek bij een eigen koophuis

Benieuwd met welke kosten jij rekening moet houden bij het kopen van een woning? Laten we er samen eens naar kijken! In een vrijblijvend kennismakingsgesprek bespreken we jouw situatie en mogelijkheden.