Een huis kopen met 2 gezinnen? Ontdek de gezinshypotheek

Door de lastige woningmarkt gaan mensen op zoek naar creatieve manieren om toch een huis te kopen. Zo overwegen steeds meer starters om een huis te kopen met twee gezinnen. En dat kan ook, namelijk met een gezinshypotheek. In dit artikel vertellen we er alles over.

Wat is een gezinshypotheek?

Een gezinshypotheek kan door twee, drie of vier personen worden afgesloten. Twee gezinnen kunnen daarmee samen één hypotheek afsluiten om één huis te kopen. Alle inkomens tellen mee, waardoor het maximale leenbedrag hoger is.

Met een gezinshypotheek kunnen bijvoorbeeld bevriende stellen samen een stuk land kopen met één woning erop. Of ouders kunnen samen met kind en partner één huis kopen om in te wonen. Maar ook vier vreemden kunnen in feite samen een hypotheek afsluiten.

Voorwaarden van de gezinshypotheek

• Maximaal vier personen. Een gezinshypotheek kan door twee, drie of vier personen worden afgesloten. Dit hoeven niet per se leden uit één gezin of familie te zijn.
• Er wordt één huis gekocht. Het is niet mogelijk om meerdere woningen binnen één hypotheek aan te schaffen.
• Alle betrokkenen gaan in het huis wonen. Iedereen moet zich inschrijven op het adres van de woning. Een gezinshypotheek kun je dus niet afsluiten wanneer één of meerdere personen ergens anders gaan/blijven wonen.
• Woning heeft voor 100% een woonbestemming. Het perceel of object dat aangekocht wordt is alleen voor bewoning bedoeld.
• Samen 100% verantwoordelijk voor de hypotheek. Als je met vier personen een woning koopt, ben je niet allemaal voor 25% verantwoordelijk. Als één iemand door arbeidsongeschiktheid bijvoorbeeld niet meer kan bijdragen, blijf je samen verantwoordelijk voor 100% van de hypotheek.

Zaken om rekening mee te houden

1. Slechts enkele banken bieden een gezinshypotheek aan

Door de beperkte keuze kunnen de voorwaarden tegenvallen vergeleken met een reguliere hypotheek. Denk aan een hogere rente en minder flexibiliteit wat betreft hypotheekvormen.

2. Alleen hypotheekrenteaftrek bij 50% eigenaarschap

Om hypotheekrenteaftrek te krijgen moeten alle woningeigenaren voor minstens 50% eigenaar van de woning zijn. Vier personen, bestaande uit twee fiscaal partners, krijgen wél hypotheekrenteaftrek. Beide fiscaal partners zijn dan namelijk voor 50% eigenaar. Maar drie personen zonder fiscaal partnerschap niet, aangezien ze dan allemaal 33,33% eigenaar zijn.

3. Lastig als iemand de woning wil verlaten

Als één persoon of gezin de woning verlaat en een ander huis wil aankopen, moet de gezinshypotheek eerst worden afbetaald of overgesloten. Dat kan op drie manieren.

• De hypotheek wordt afbetaald.
• De woning wordt verkocht.
• De hypotheek komt op naam van de achterblijvers.

In het laatste geval spreken we van een ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. Feitelijk is het een nieuwe hypotheekaanvraag voor de achterblijvers. Als de achterblijvers de nieuwe hypotheeklasten niet kunnen dragen, zal de woning alsnog verkocht moeten worden. Gelukkig geldt er meestal wel een verruimd acceptatiebeleid omdat je al eigenaar van de woning bent.

4. Minder leencapaciteit voor 57-plussers

Ben je van plan om samen met je ouders een woning te kopen? Als je ouders boven de 57 zijn, is de kans groot dat ze minder mogen lenen. Wanneer je met pensioen gaat, verandert je inkomen namelijk. 10 jaar voordat het zover is, nemen banken het toekomstige pensioeninkomen mee in hun berekening.

Lees verder: Hypotheek afsluiten als 57-plusser? Dit moet je weten.

Gezinshypotheek afsluiten

Naast de aandachtspunten en voorwaarden zoals hierboven beschreven, werkt een gezinshypotheek op dezelfde manier als een normale hypotheek: je doet een hypotheekaanvraag, de inkomens worden getoetst en jullie moeten de benodigde documenten aanleveren. Wanneer de hypotheek rond is, ga je gezamenlijk naar de notaris om de aankoop van de woning én de hypotheek vast te stellen.

Andere mogelijkheden

Het is niet mogelijk om per gezin een losse hypotheek af te sluiten en samen één woning te kopen. Ook is het niet mogelijk om twee woningen te kopen met één hypotheek. Toch zijn er wel alternatieve opties, wanneer de gezinshypotheek niet aansluit bij jullie wensen.

• Familiehypotheek – Geld lenen bij een familielid. Je familielid neemt dan de positie van de bank in en wordt dus geen eigenaar van de woning. Wanneer aan voorwaarden wordt voldaan, is een familiehypotheek fiscaal vergelijkbaar met een reguliere hypotheek.
• Generatiehypotheek – Als je niet genoeg kunt lenen voor de aankoop van een woning, kunnen je ouders voor het restbedrag een generatiehypotheek afsluiten. Zij staan dan garant voor dat deel van de hypotheek.
• Schenking – Als ouders kun je je (klein)kinderen helpen bij de aankoop van een woning met een schenking. Tot een bepaald bedrag mag je jaarlijks belastingvrij schenken. In 2025 is dit € 6.713. Ook mag je in 2025 eenmalig € 32.195 belastingvrij schenken aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar. Voor hogere schenkingen betaal je tussen de 10 en 40% schenkbelasting.
• Overwaarde opnemen – Ouders kunnen hun overwaarde verzilveren door hun hypotheek te verhogen. Ze zijn daarna vrij om te doen met de overwaarde en kunnen het bijvoorbeeld schenken of uitlenen aan hun kinderen.
• Huis kopen en verhuren – Ouders (of vrienden) met een goed gevulde spaarrekening kunnen een tweede huis kopen en dit aan je verhuren.

De hypotheekadviseurs van Jeroen Hypotheekadvies hebbenveel ervaring met het afsluiten van gezinshypotheken. En met andere constructies om toch dat huis te kunnen kopen. Zullen we samen de mogelijkheden bespreken? Neem contact op voor een vrijblijvende eerste kennismaking!

Online Hypotheekadvies

Naast een afspraak bij ons op kantoor ontvang je hypotheekadvies tegenwoordig ook via een online videoverbinding gewoon vanuit huis. Ontdek online hypotheekadvies van Jeroen Hypotheekadvies en vraag een gratis kennismakingsgesprek aan.