Waar moet je als doorstromer op letten bij het afsluiten van een hypotheek?

Verhuizen naar een nieuwe koopwoning? Dan kan je je huidige hypotheek meenemen óf een nieuwe afsluiten. Als doorstromer zijn er verschillende keuzes om te maken en aandachtspunten om rekening mee te houden. In dit artikel vind je de belangrijkste voor 2025.

Wanneer ben je een doorstromer?

Binnen de hypotheekbranche zijn er starters en doorstromers. Als je je eerste hypotheek afsluit, ben je een starter. Heb je al een eigen huis en ga je door naar een volgend huis? Dan ben je een doorstromer.

Hypotheek behouden of nieuwe afsluiten?

Als doorstromer heb je dus al een lopende hypotheek bij één van de verschillende aanbieders. Daarbij heb je een specifieke hypotheekvorm met een variabel of vast rentepercentage en bepaalde voorwaarden.

Om je nieuwe woning te kopen, heb je waarschijnlijk ook een hypotheek nodig. Je hebt dan de keuze om je oude hypotheek mee te nemen naar de nieuwe woning óf deze, bij verkoop van de huidige woning, in één keer (boetevrij) af te lossen.

Maar wat is slimmer om te doen?

De meest gunstige hypotheek is er één met de juiste voorwaarden en het laagste rentepercentage. Als de rente momenteel lager is dan toen je de hypotheek afsloot, is het waarschijnlijk voordeliger om een nieuwe af te sluiten.

Lees ook: Hoe lang kan ik het beste mijn hypotheekrente vastzetten?

Aandachtspunten bij een hypotheek voor doorstromers

Voor starters is een hypotheek minder ingewikkeld dan voor doorstromers. Bij een hypotheek voor een doorstromer moet je rekening houden met extra regels, uitzonderingen en overgangsprocedures. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten:

1. Overwaarde op je huidige woning

Heb je overwaarde? Sinds 2004 moet je de overwaarde op je huidige woning gebruiken om je nieuwe woning mee te financieren. Doe je dat niet, dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek over het deel van de overwaarde dat je niet inbrengt.

2. Restschuld

Is je huis minder waard geworden dan toen je het kocht en is je hypotheek hoger dan de verkoopprijs? Dan heb je een restschuld op je huidige hypotheek.

Deze restschuld mag je onder voorwaarden meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Je inkomen moet hiervoor wel toereikend zijn en je moet de schuld in 15 jaar annuïtair aflossen bovenop je nieuwe hypotheek. Je lasten worden hierdoor dus hoger. Gelukkig komt een restschuld in de huidige woningmarkt bijna niet meer voor.

3. Eerst kopen of eerst verkopen?

Wat wil je liever: met twee koophuizen zitten (eerst kopen) of tijdelijk naar een huurhuis moeten omdat je nog geen nieuwe woning gevonden hebt (eerst verkopen)? Beide opties hebben zo hun risico’s, voordelen en nadelen.

Mijn advies?

In het laag- en middensegment is het op dit moment meestal makkelijker om eerst te kopen en dan pas te verkopen. De woningnood werkt hierbij in je voordeel: grote kans dat je je huis toch wel verkoopt.

Wil je toch eerst verkopen en dan pas een andere woning aankopen? Dan kun je proberen met de kopers een flexibele overdrachtsdatum of een overdracht die verder in de toekomst ligt te bespreken. Zo geef je jezelf wat meer tijd om een andere woning aan te kopen.

In het hogere segment kan het lastiger zijn om je huidige woning snel te verkopen, omdat de vraag daar een stuk kleiner is. Hierin kan het verstandiger zijn om eerst de huidige woning te verkopen voordat je een andere woning aankoopt.

4. Welke hypotheekvorm

Een annuïteiten of lineaire hypotheek zijn de meest gangbare hypotheekvormen. Zowel voor starters als doorstromers. Maar ook andere vormen, zoals een (deels) aflossingsvrije hypotheek, zijn mogelijk. Een spaar- of bankspaarhypotheek kan je alleen meeverhuizen. Nieuw afsluiten kan niet meer.

5. Overgangsrecht

Heb je de hypotheek op je huidige woning afgesloten voor 1 januari 2013? Dan valt je hypotheek onder het overgangsrecht. Op 1 januari 2013 zijn er nieuwe regels aan toegevoegd en spreken we van het nieuwe recht.

De belangrijkste verandering is dat je verplicht bent om de lening annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar af te lossen. Doe je dat niet, dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek over het deel dat je niet aflost.

Valt je hypotheek nog onder het overgangsrecht? Afhankelijk van je wensen kan het dan aantrekkelijk zijn om je oude hypotheekvorm mee te nemen. Deze hypotheekvorm kan je bij de nieuwe hypotheek tegen de huidige (lage) rente afsluiten.

6. Overbruggingshypotheek

Al een nieuw huis gekocht terwijl je huidige woning nog niet verkocht is? Om de (over)waarde van je huidige woning nu alvast in te kunnen leggen in de nieuwe woning, kan je gebruikmaken van een overbruggingshypotheek. Dit is een tijdelijke aflossingsvrije hypotheek. De rente betaal je maandelijks of zodra je woning verkocht is wordt deze verrekend met de overwaarde.

De overbruggingshypotheek moet je afsluiten bij de geldverstrekker van je nieuwe hypotheek. Je moet daarbij eerst de woningwaarde (en overwaarde) aantonen door middel van een taxatierapport. De meeste banken rekenen vervolgens met 90% van de taxatiewaarde minus de huidige hypotheekschuld. Hierdoor kan je bij veel banken niet de volledige overwaarde in een overbruggingshypotheek financieren.

7. Strategische looptijd kiezen

Sluit je een nieuwe hypotheek af en valt je hypotheek onder het overgangsrecht? Dan mag je opnieuw een looptijd van 30 jaar kiezen. Maar let op: vanaf 1 januari 2001 ontvang je maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek vanaf startdatum van de huidige en eventueel vorige hypotheken. Wat dat betreft, is het dus slimmer om een kortere looptijd te nemen.

Sluit je een nieuwe hypotheek af en valt je hypotheek niet onder het overgangsrecht? Dan zal de looptijd van de huidige hypotheek, voor het gedeelte wat nog aan schuld open staat, gelijk moeten worden gesteld in de nieuwe hypotheek. Het gedeelte wat je extra moet lenen, voor bijv. een duurdere woning en/of verbouwing, mag een looptijd van 30 jaar hebben.

Als je al wat ouder bent, is het ook slim om tot aan je pensioen meer af te lossen. Waarschijnlijk zakt je inkomen daarna, waardoor lagere hypotheeklasten prettig zijn.

8. Extra regels voor 57-plussers

Ga je binnen tien jaar met pensioen? Dat heeft invloed op je maximale hypotheekbedrag. Na je pensioen verandert je inkomen namelijk. 10 jaar voordat het zover is, nemen banken het toekomstige pensioeninkomen mee in hun berekening. Tegenwoordig is dat dus vanaf 57 jaar.

En omdat je pensioeninkomen waarschijnlijk lager is dan wat je nu verdient, kun je in veel gevallen minder lenen. Gelukkig zijn er steeds meer banken bereid om, middels maatwerk, op de pensioendatum wel meer te blijven lenen, zolang de maandlasten dit toestaan. Bijvoorbeeld middels een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek.

Lees ook: Hypotheek afsluiten als 57-plusser? Dit moet je weten

9. Wat te doen met lopende verzekeringen?

Verzekeringen zoals de inboedel- en opstalverzekering kan je meenemen naar je nieuwe woning. Maar het is wel een mooi moment om ze eens onder de loep te nemen. Kan het tegenwoordig ergens goedkoper? Of met betere voorwaarden? Bij Jeroen Hypotheekadvies helpen we je ook hier graag bij.

10. Meer lenen bij de aankoop van een duurzame woning

Vanaf 2024 kun je meer lenen wanneer de woning die je aankoopt een goed energielabel heeft. Tot wel € 50.000 extra. Ook kun je tot wel tot wel € 20.000 meer lenen wanneer je investeringen doet aan de woning die de duurzaamheid verbeteren. Bekijk de mogelijkheden in dit artikel.

Mogelijkheden bespreken?

Zoals je ziet, komt er behoorlijk wat kijken bij het afsluiten (of meenemen) van een hypotheek als doorstromer. Benieuwd wat de beste optie is voor jou? In een vrijblijvend kennismakingsgesprek bespreken we jouw wensen en gaan we op zoek naar de meest gunstige strategie en hypotheek.

Online Hypotheekadvies

Naast een afspraak bij ons op kantoor ontvang je hypotheekadvies tegenwoordig ook via een online videoverbinding gewoon vanuit huis. Ontdek online hypotheekadvies van Jeroen Hypotheekadvies en vraag een gratis kennismakingsgesprek aan.