Je hypotheek oversluiten kan een slimme manier zijn om je maandlasten te verlagen. Maar omdat er wel een boete kan zijn, is het niet altijd voordeliger. In dit artikel leggen we uit wat je moet weten over oversluiten en delen we vier veelvoorkomende situaties.

Wat is oversluiten?

Een lopende hypotheek voortijdig beëindigen en tegelijk een hypotheek bij een andere bank afsluiten, noemen we oversluiten. Feitelijk sluit je een nieuwe hypotheek af om je oude hypotheek af te betalen. Omdat je de afgesproken rentevaste periode niet volmaakt bij je oude bank, kan deze flink wat rente mislopen. Ter compensatie zal je oude bank een boeterente in rekening brengen.

Waarom oversluiten?

Een lagere rente is de voornaamste reden om over te sluiten. Heb je jaren geleden een rentepercentage vastgezet en is de hypotheekrente sindsdien flink gedaald? Dan kan oversluiten voordeliger zijn.

Lees ook: Hoe lang kan ik het beste mijn hypotheekrente vastzetten?

Hoe hoog is de boete bij oversluiten?

De boeterente is geen vast bedrag, maar wordt met een berekening vastgesteld over het deel dat je nog niet afgelost hebt. Die berekening is best complex. Het makkelijkst is om de boete vrijblijvend op te vragen bij je hypotheekverstrekker. Dat noem je ook wel een pro forma aflosnota. Je ziet dan precies wat je huidige boeterente is.

Mensen schrikken vaak als de boete horen. € 15.000 euro bijvoorbeeld. Maar als je daarmee € 500 per maand bespaart, heb je het in 2,5 jaar al terugverdiend.

Niet uit eigen zak betalen

De boete en de kosten voor het oversluiten kunnen meegefinancierd worden in je nieuwe hypotheek. Mits de waarde van de woning en je inkomen voldoende is. Je hoeft je spaargeld dan niet aan te breken. Je maandlasten gaan direct omlaag op het moment dat je de nieuwe hypotheekakte bij de notaris ondertekend.

Aftrekbaar bij IB-aangifte

Ook kun je de kosten voor het oversluiten (inclusief boeterente), hypotheekadvies en een eventuele taxatie allemaal aftrekken tijdens de aangifte van je inkomstenbelasting. Gemiddeld krijg je daarmee zo’n 30 tot 35% terug.

Uitzondering bij verhuizen

Ga je verhuizen naar een andere woning? Dan mag je bijna altijd boetevrij aflossen. Slechts bij enkele zogenaamde ‘budget hypotheken’ geldt zelfs bij verkoop van de woning nog een boete. Maar dit komt nog maar weinig voor.

Verkoop je de woning voor minder dan je hem kocht en blijft er een restwaarde over? Dat maakt het iets lastiger. Je zult moeten uitzoeken of je nieuwe bank de restwaarde wil overnemen en welke regeling je kunt treffen.

Wel of niet oversluiten?

Je weet nu hoe oversluiten werkt. Maar is het voor jou voordeliger? Dat hangt af van je persoonlijke situatie. Laten we eens een paar veelvoorkomende situaties op een rij zetten.

1. In je huidige woning blijven

Heb je jaren geleden een hypotheek afgesloten tegen een hoger percentage dan de huidige rente? Wanneer je van plan bent om nog een tijd te blijven wonen in je huidige woning, kan oversluiten voordeliger zijn. Vraag je boeterente op, doe een berekening bij een nieuwe bank en reken uit of dit voordeliger is. Als onafhankelijke hypotheekadviseur kunnen we je hier vrijblijvend bij helpen.

2. Binnenkort verhuizen

Verwacht je binnen enkele jaren te gaan verhuizen? Dan is oversluiten misschien niet voordeliger. Levert oversluiten bijvoorbeeld een boeterente van € 12.000 op, maar een besparing van € 400 per maand? Dan ben je na 2,5 jaar voordeliger uit. Als je voor die tijd verhuist, kost het je dus geld.

3. Tweede huis, vakantiehuis of verbouwing

Wil je om wat voor reden dan ook je hypotheek verhogen? Dat is een goed moment om te kijken of oversluiten voordeel oplevert. Je maakt dan namelijk toch al kosten voor hypotheekadvies.

4. Je 57e verjaardag komt in zicht

Wanneer je met pensioen gaat, verandert je inkomen. 10 jaar voordat je de AOW gerechtigde leeftijd bereikt, nemen banken het toekomstige pensioeninkomen mee in hun berekening. Tegenwoordig is dat dus vanaf 57 jaar. En omdat het pensioeninkomen in de meeste gevallen lager is dan wat je nu verdient, kun je ook minder lenen.

Komt dit moment voor jou in zicht? Dan is nu een goed moment om te onderzoeken wat je mogelijkheden zijn om je woonlasten te verlagen. Oversluiten kan dan slim zijn.

Vrijblijvende berekening

Bij Jeroen Hypotheekadvies berekenen we vrijblijvend of oversluiten voor jou aantrekkelijk is. Blijkt het niet voordeliger, dan houdt het op en rekenen we geen kosten. Makkelijk toch? Neem nu contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking om jouw situatie te bespreken.

Online Hypotheekadvies

Naast een afspraak bij ons op kantoor ontvang je hypotheekadvies tegenwoordig ook via een online videoverbinding gewoon vanuit huis. Ontdek online hypotheekadvies van Jeroen Hypotheekadvies en vraag een gratis kennismakingsgesprek aan.