Droom je van een vakantiehuisje? Of wil je graag een tweede huis kopen om te verhuren? Er zijn verschillende mogelijkheden om een tweede huis te kopen met de overwaarde op je huidige woning. Ik leg uit hoe dat zit en deel de belangrijkste regels en aandachtspunten.

Overwaarde bij verkoop huis

Wanneer de verkoopwaarde van je woning hoger is dan de resterende schuld van je hypotheek spreken we van overwaarde. Dit bedrag komt direct vrij zodra je de woning verkoopt. Los van enkele belastingregels om rekening mee te houden, mag je het geld gebruiken zoals jij wilt.

Voorbeeld:
In 2021 verkoop je je woning voor €350.000. Je hebt je huis in 2005 gekocht met een hypotheek van €200.000, waarvan je inmiddels €100.000 hebt afgelost. Je hebt dan een overwaarde van €250.000.

Heb je je huis verkocht en een veel goedkoper huis gekocht? Dan kan je de overwaarde gebruiken om een tweede huis te kopen. 

Overwaarde zonder je huis te verkopen

Maar ook wanneer je niet van plan bent je huis te verkopen, kan er sprake zijn van overwaarde. Omdat de waarde van je woning flink gestegen is en/of omdat je al flink afgelost hebt op je hypotheek. Door je huis te laten taxeren weet je precies hoeveel het nu waard is.

Voorbeeld:
In 2021 wordt je woning getaxeerd op €300.000. Je hebt je huis in 2005 gekocht met een hypotheek van €200.000, waarvan je inmiddels €100.000 hebt afgelost. Je hebt dan een overwaarde van €200.000.

Helaas zit deze overwaarde ‘vast in stenen’. Je kan er dus wat minder makkelijk bij. Toch zijn er mogelijkheden om de overwaarde liquide te maken. Bijvoorbeeld omdat je graag een tweede huis wil kopen met de overwaarde.

Tweede huis kopen met overwaarde

Wil je graag een vakantiewoning, een appartement voor je studerende (klein)kind of een huis voor de verhuur kopen? Zonder het huis te verkopen waar je nu woont? Een tweede huis kopen met de overwaarde op je huidige woning is een manier om deze droom werkelijkheid te maken. 

Hier zijn verschillende mogelijkheden voor:

  1. Tweede hypotheek afsluiten – Een tweede hypotheek bovenop je huidige hypotheek met je huidige woning als onderpand. Omdat je voor 100% van de woningwaarde een hypotheek mag nemen, kan je door overwaarde opeens een stuk meer lenen. Zie de spelregels en aandachtspunten verderop in dit artikel.
  2. Huidige hypotheek oversluiten – Je lopende hypotheek beëindigen en een nieuwe hypotheek aangaan. Voordeel is dat je een nieuwe rentevaste periode kunt afspreken en gebruik maken van de nu geldende (lage!) rentetarieven. Nadeel is dat je waarschijnlijk te maken krijgt met boeterente en oversluitkosten.
  3. Verhuurhypotheek afsluiten – Wanneer je een tweede huis koopt om te verhuren kan je een speciale verhuurhypotheek afsluiten. De hypotheekrente is meestal wat hoger en je kan niet er niet 100% van de woning mee financieren. Een combinatie tussen een tweede hypotheek op je eigen woning (door je overwaarde) en een verhuurhypotheek is daarom een populaire constructie.

Welke optie voor jou het meest gunstig is, is altijd afhankelijk van je persoonlijke situatie. Als ervaren hypotheekadviseur help ik je graag om de juiste beslissing te maken. Vraag nu een gratis en vrijblijvend eerste gesprek aan om jouw situatie te bespreken!

Regels & aandachtspunten

Van plan om een tweede huis te kopen met de overwaarde op je huidige woning? Er zijn een aantal belangrijke regels en aandachtspunten om rekening mee te houden!

  • Je mag een tweede hypotheek alleen bij dezelfde bank afsluiten.
  • Je moet je woning eerst laten taxeren – Om te achterhalen of/hoeveel overwaarde je hebt. Maak een afspraak met een onafhankelijke taxateur en laat een taxatierapport opstellen. Hier zijn kosten aan verbonden.
  • Je maandlasten gaan omhoog – Een extra hypotheek afsluiten is geen gratis geld. Zolang je de overwaarde niet verzilverd hebt, blijft het een lening waarover je rente en aflossing betaalt. Bij verhuur staan daar natuurlijk wel nieuwe inkomsten tegenover.
  • Je inkomen moet toereikend zijn – Hoeveel je kan lenen is altijd afhankelijk van hoeveel je verdient. Ook wanneer je een tweede hypotheek neemt. Dat de waarde van je woning gestegen is, betekent dus niet altijd dat je ook meer mag lenen.
  • Tweede hypotheek is niet aftrekbaar – Doordat de rente niet aftrekbaar is, zijn je maandlasten netto hoger. Daarom is het mogelijk dat de bank wat minder wil financieren. 
  • Je betaalt 8% overdrachtsbelasting – Sinds 2021 kent de overdrachtsbelasting een aantal nieuwe spelregels. Onder andere dat je 8% betaalt voor een tweede woning.
  • Andere voorwaarden bij bijlenen – Bij het afsluiten van een normale hypotheek stellen veel banken ongeveer dezelfde voorwaarden. Maar bij bijlenen kan het maximaal te lenen bedrag enorm verschillen. En bij sommige banken moet je de tweede hypotheek bijvoorbeeld binnen 15 jaar aflossen.

Hulp of advies nodig?

Zoals je ziet komt er nogal wat kijken bij het financieren van een tweede woning. Er zijn verschillende mogelijkheden om je overwaarde ‘los te krijgen’. Wat voor jou de beste optie is, is afhankelijk van jouw situatie en cijfers. 

Advies nodig? Vraag nu een gratis en vrijblijvend adviesgesprek aan. Samen bespreken we de mogelijkheden om een tweede huis te kopen met de overwaarde op jouw huidige woning!