Overwaarde van je huis opnemen op 7 manieren

De huizenprijzen stijgen hard. De meeste huizenbezitters hebben daarom een mooie overwaarde op hun woning. Wil je deze overwaarde opnemen om er iets mee te doen? In dit artikel benoem ik de verschillende manieren waarop dat mogelijk is.

Waarom overwaarde liquide maken?

Overwaarde kan je niet zomaar uitgeven. Het zit ‘vast in de stenen’ van je woning en komt pas vrij wanneer het huis verkocht wordt.

Toch zouden veel mensen hun overwaarde nu al willen opnemen, terwijl ze gewoon in hun huis blijven wonen. Bijvoorbeeld om een vakantiehuis of een tweede huis voor de verhuur te kopen, een grote verbouwing te financieren of de overwaarde aan iets heel anders uit te geven zoals een boot of een droomauto.

Overwaarde opnemen op 7 manieren

Wil je jouw overwaarde verzilveren? Dan heb ik goed nieuws, want daar zijn verschillende mogelijkheden voor!

1. Hypotheek verhogen

De meest gangbare manier om overwaarde liquide te maken, is door je hypotheek te verhogen. Onderhands verhogen is het goedkoopst, omdat je dan niet langs de notaris hoeft. Maar als je geen ruimte meer hebt binnen je hypothecaire inschrijving, kan je ook een tweede hypotheek afsluiten. In beide gevallen kan je de overwaarde vervolgens opnemen.

Hierbij wordt je inkomen opnieuw getoetst en je schulden geïnventariseerd, net zoals bij het afsluiten van je eerste hypotheek. Let op dat er voor 57-plussers extra regels gelden die van invloed zijn op je maximale hypotheekbedrag.

2. Oversluiten en nieuwe hypotheek aangaan

Je huidige hypotheek voortijdig beëindigen en een nieuwe hypotheek afsluiten, noemen we oversluiten. Om je overwaarde te verzilveren, ga je een hogere hypotheek aan dan je huidige schuld. Het restbedrag kan je dan opnemen. Hierbij gelden dezelfde regels en uitzonderingen als hierboven beschreven.

Nu de hypotheekrente zo laag is, kan het aantrekkelijker zijn om over te sluiten in plaats van je hypotheek te verhogen – ondanks de boeterente die je hierover moet betalen. Benieuwd of dat voor jou het geval is? Neem contact op voor een vrijblijvende inventarisatie.

3. Opeethypotheek

Een opeethypotheek (ook wel: verzilverhypotheek) is een lening waarmee je de overwaarde op je huis kan laten uitkeren. Maandelijks of in één keer. Het geleende bedrag en de verschuldigde rente wordt dan bij je hypotheek opgeteld. Feitelijk wordt je woning dan dus steeds meer van de bank en minder van jou.

Vooral voor senioren met een hoge overwaarde in combinatie met een laag inkomen is dit een populaire manier om het pensioeninkomen aan te vullen.

Helaas bieden slechts enkele banken een opeethypotheek aan. Op het moment van schrijven zijn dat Rabobank, ABN AMRO, Florius en SNS.

4. Krediethypotheek

Bij een krediethypotheek heb je een doorlopend krediet met je huis als onderpand. Tot aan een afgesproken bedrag kan je flexibel geld opnemen en boetevrij aflossen. Nadelen zijn dat de rente variabel is en vaak een stuk hoger dan bij een normale hypotheek.

Momenteel zijn er nog enkele banken die deze hypotheek aanbieden. Op het moment van schrijven zijn dat Woonfonds en SNS.

5. Verzilverlening

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) biedt de Verzilverlening aan. Speciaal voor 57-plussers die graag in hun eigen woning oud willen worden. Deze lening mag alleen gebruikt worden voor verbouwingen om comfortabeler, duurzamer en veiliger te kunnen wonen en mag niet voor andere doeleinden gebruikt worden.

Je hoeft geen rente of aflossing op de Verzilverlening te betalen. De schuld wordt pas geïnd bij verkoop van de woning of na overlijden van de langstlevende. Helaas wordt deze lening momenteel in slechts enkele gemeenten afgegeven.

6. Erfpacht

Wanneer de grond een andere eigenaar heeft dan de woning die erop staat, betaalt de bewoner meestal erfpacht. Dit is niet de meest gebruikelijke constructie, maar wel een manier om overwaarde te verzilveren. Je verkoopt de grond, krijgt het bedrag op je rekening en betaalt vervolgens elke maand erfpacht aan de nieuwe eigenaar van de grond waar jouw huis op staat.

7. Huis verkopen en terughuren

Ook niet de meest voor de hand liggende constructie, maar mogelijk wel interessant: door je huis te verkopen en vervolgens zelf te huren, kan je niet alleen de overwaarde opnemen, maar de complete waarde van je woning. Minus het deel dat nog open staat aan hypotheek.

Er zijn tegenwoordig steeds meer commerciële partijen die een sale en lease back constructie aanbieden. Houd wel rekening met zo’n 20% lagere verkoopwaarde, waarbij overbieden nog niet is meegerekend. Regulier verkopen en een andere woning huren is financieel gezien een stuk aantrekkelijker.

Belangrijke aandachtspunten

• Je mag een tweede hypotheek op je eigen woning alleen bij dezelfde bank afsluiten als waar je je huidige hypotheek hebt lopen.
• Geld lenen kost geld. Je hypotheekbedrag verhogen betekent (bijna in alle gevallen) dat je maandelijkse aflossing en rente ook hoger worden.
• Bij het afsluiten van een normale hypotheek stellen veel banken ongeveer dezelfde voorwaarden. Maar bij een extra bedrag lenen, wat niet voor de eigen woning wordt gebruikt, kan het maximaal te lenen bedrag en de voorwaarden enorm verschillen.
• Hypotheekrenteaftrek mag je alleen toepassen als je de overwaarde gebruikt voor een verbouwing of (duurzame) verbetering. Over het bedrag dat je opneemt voor andere doeleinden, mag je dus geen hypotheekrenteaftrek rekenen.
• Laat je de overwaarde op je bankrekening zetten? Over vermogen betaal je belasting in box 3. De hypotheek die je hiervoor hebt aangevraagd kan je bij de belastingaangifte vermelden als schuld in box 3.

De beste manier om overwaarde op te nemen is altijd afhankelijk van jouw persoonlijke (financiële) situatie én hoe je van plan bent om jouw overwaarde te besteden. Eens sparren met een specialist? Vraag nu een vrijblijvend adviesgesprek aan om de mogelijkheden te bespreken.

Online Hypotheekadvies

Naast een afspraak bij ons op kantoor ontvang je hypotheekadvies tegenwoordig ook via een online videoverbinding gewoon vanuit huis. Ontdek online hypotheekadvies van Jeroen Hypotheekadvies en vraag een gratis kennismakingsgesprek aan.