Doorstromen: Alles over het kopen van je volgende woning

Wil je je huidige huis verkopen en een nieuwe woning kopen om in te gaan wonen? Dan ben je een doorstromer op de woningmarkt. In dit artikel bespreken we de stappen die je moet nemen bij het verkopen van je oude huis en het aankopen van een nieuwe woning.

Doorstromen in het kort

Doorstromen betekent dat je van de ene koopwoning naar het andere gaat. Ook als je tussendoor een periode huurt. Dat is een andere situatie dan toen je starter was. Doorstromers hebben namelijk al een hypotheek, moeten hun huis verkopen en hebben mogelijk over- of onderwaarde op hun woning. Dit zijn zaken waar je als starter nog geen ervaring mee hebt.

Verkopen en aankopen

Je oude huis verkopen

Een belangrijk onderdeel van doorstromen is het verkopen van je huidige woning. Dit zijn de stappen die je daarbij neemt.

1. Vraagprijs vaststellen: Bepaal wat de woning waard is en voor welke prijs je het te koop zet.
2. Foto’s maken: Laat professionele foto’s van je huis maken om potentiële kopers aan te trekken.
3. Verkoopadvertentie schrijven: Schrijf een aantrekkelijke tekst om je woning te promoten.
4. Marketing van de woning: Zorg ervoor dat je woning op verschillende platforms wordt geadverteerd zodat je bij relevante huizenzoekers onder de aandacht komt.
5. Bezichtigingen: Laat potentiële kopers je huis bekijken.
6. Onderhandelen: Onderhandel met geïnteresseerden over de aankoopprijs en voorwaarden.
7. Koopcontract opstellen: Stel een koopcontract op om de koop officieel te maken.
8. Notaris: Bezoek samen de notaris om de woning over te dragen aan de nieuwe eigenaar.
9. Sleuteloverdracht: Na de eindinspectie volgt de oplevering, waarbij de sleutels worden overgedragen aan de nieuwe bewoners.

Het is verstandig om een goede lokale verkoopmakelaar in te schakelen. Deze kan je adviseren en ontzorgen tijdens het verkoopproces.

Eerst kopen of eerst verkopen?

Bij doorstromen heb je twee mogelijkheden: eerst je huidige woning verkopen en dan een nieuwe woning aankopen, of andersom. Beide opties hebben hun voor- en nadelen.

• Eerst verkopen: Het voordeel hiervan is dat je de zekerheid hebt dat je geen dubbele lasten hebt en je weet voor welk bedrag je huis verkocht is. Het nadeel is dat je misschien niet meteen een nieuwe woning kunt vinden en een tijdelijke woonoplossing moet vinden.
• Eerst aankopen: Het voordeel hiervan is dat je niet eerst hoeft te wachten tot je huidige woning is verkocht. Zie je een mooie woning, dan kun je hier gelijk op bieden. Het risico is dat je huidige woning mogelijk langer in de verkoop staat, waardoor je te maken krijgt met een dubbele hypotheek, (gemeentelijke) belastingen, verzekeringen, enzovoort.

Over het algemeen is de veiligste optie om eerst te verkopen. Natuurlijk is dit afhankelijk van de situatie. Als je bijvoorbeeld een zeer gewilde woning hebt die hoogstwaarschijnlijk snel verkoopt, kan een andere volgorde gunstiger zijn.

Overbruggingshypotheek

Als je oude woning nog niet is verkocht, maar je wel een mooie overwaarde verwacht, kun je een overbruggingshypotheek afsluiten. Deze hypotheek dekt het verschil tussen de overwaarde en de hoogte van je nieuwe hypotheek. Momenteel bedraagt de rente op een overbruggingshypotheek ongeveer 5%. Dat is stevig.

Houd er rekening mee dat banken willen weten of je eventuele dubbele lasten wel kunt betalen. Daarvoor rekenen ze meestal met een periode van 12 maanden. Als je bijvoorbeeld maandelijkse hypotheeklasten van €1000 hebt en je overbruggingshypotheek kost €500 per maand, moet je aantonen dat je (€1000 + € 500) x 12 = €18.000 als buffer op je rekening hebt. De exacte eisen verschillen per bank.

Bijleenregeling

Doorstromers kunnen ook met de bijleenregeling te maken krijgen. Deze regeling houdt in dat je de overwaarde van je oude woning moet investeren in je nieuwe woning om in aanmerking te komen voor volledige hypotheekrenteaftrek. Dat is best een lastig rekensommetje om te maken, dus is het slim om je hierin te laten adviseren door een hypotheekadviseur.

Overdrachtsbelasting

Op de aankoop van een bestaande woning betaal je in 2025 2% overdrachtsbelasting als je zelf in deze woning gaat wonen. Bij een aankoopbedrag van € 350.000 is dat dus € 7.000 belasting.

Dit kun je niet financieren vanuit je hypotheek, maar moet je betalen vanuit je spaargeld of vanuit je te verwachten overwaarde middels de overbruggingshypotheek. Wel kun je sinds 2021 als jonge starter of doorstromer tot 35 jaar oud eenmalig een vrijstelling van overdrachtsbelasting aanvragen. Bekijk hier de voorwaarden.

Hypotheek afsluiten

Hypotheek meenemen of oversluiten?

Bij doorstromen heb je de keuze om je huidige hypotheek mee te nemen naar je nieuwe woning of om te kiezen voor een nieuwe hypotheek.

• Nieuwe hypotheek betekent dat je je huidige hypotheek bij verkoop woning boetevrij aflost en een nieuwe hypotheek afsluit tegen de actuele rente en voorwaarden. Als je een hogere hypotheekrente hebt dan de huidige rente, is het slim om te kiezen voor een nieuwe hypotheek.
• Meenemen betekent dat je je huidige hypotheek meeneemt naar je nieuwe woning. Bij een gunstigere rente en/of voorwaarden is dit aan te raden.

Hypotheek verhogen

Als je nieuwe huis duurder is dan je oude huis, zul je een hogere hypotheek moeten afsluiten. Dit kan op twee manieren, zoals je hierboven kunt lezen. Voor het verhoogde deel sluit je een aanvullende hypotheek af, tegen de rente en voorwaarden die nu gelden. Als je de hypotheek meeneemt, kan dit alleen bij dezelfde hypotheekverstrekker.

Houd er rekening mee dat je als doorstromer alleen je oude hypotheekvorm kunt behouden als je deze vóór 2013 hebt afgesloten. Voor een eventueel extra deel kun je alleen kiezen tussen een annuïteiten- of lineaire hypotheek.

Inkomenstoets en maximaal leenbedrag

Wanneer je je hypotheek meeneemt of een aanvullende hypotheek wilt afsluiten, krijg je opnieuw te maken met een inkomenstoets. De bank wilt namelijk weten of je de hypotheeklasten wel kunt dragen. Let op dat voor 57-plussers een lager maximaal leenbedrag kan gelden, vanwege het naderende pensioen.

Overwaarde verzilveren

Het is belangrijk om te realiseren dat de overwaarde pas werkelijkheid wordt wanneer de woning daadwerkelijk is verkocht. Banken houden meestal een marge van 10-15% aan t.o.v. de taxatie bij het bepalen van de overwaarde.

Restschuld meefinancieren

Als doorstromer kun je te maken krijgen met een restschuld als de verkoopprijs van je oude woning lager is dan de hoogte van je hypotheek. Gelukkig is het mogelijk om een eventuele restschuld mee te financieren in je nieuwe hypotheek.

Laat je adviseren

Zoals je ziet zijn er veel zaken waarmee je rekening moet houden bij het doorstromen naar een nieuwe woning. Daarom is het verstandig om je vooraf goed te laten adviseren door een financieel adviseur. Deze kan je helpen om de beste keuzes te maken en ervoor te zorgen dat je financieel goed voorbereid bent op het kopen van je volgende woning. Bij Jeroen Hypotheekadvies helpen we je graag! Vraag nu een vrijblijvende kennismaking aan.